| Els tipus d'interès |
|
Des de fa uns anys els tipus d'interès estan en mínims històrics. Per tant la situació només pot, o bé mantenir-se o empitjorar. Si fessim un anàlisi a mig o llarg termini (les hipoteques són a 20 - 30 anys vista), podriem dir que aquesta és una variable no molt "esperançadora". Però de cara a la bombolla immobiliària l'anàlisi ha de ser a curt termini, perquè és ara quan hi ha una situació de risc. Una pujada a curt termini dels tipus d'interès tindria un efecte potenciador del risc de crack immobiliàri perquè podria fer insostenible les hipoteques que moltes famílies van fer al límit de les seves possibilitats econòmiques NOta: cal recordar que el tipus d'interès més emprat, l'Euribor, l'estableix el banc central europeu, BCE. Això significa que la conjuntura econòmica espanyola no és la única a tenir en compte i, de fet, els nteressos alemanys i francesos probablement marquen la pauta. Les conseqüències d'aquesta pèrdua de maniobrabilitat per part de l'Estat poden tenir com a conseqüència una pujada dels tipus contraria als interessos espanyols si, per exemple, alemnays i francesos volen controlar la inflació, etc. |
| La marxa de l'economia |
|
També des de fa uns anys la situació econòmica espanyola és molt bona: hi ha bons índexos de creixement, una millora de l'ocupació, etc. De la mateixa manera que els tipus d'interès, la situació només pot evolucionar en el mateix sentit o bé empitjorar. Una millora és possible però molt improbable en el panorama mundial actual (esgotament dels carburants, la Xina, etc.). Les conseqüències d'un refredament de l'economia probablement afectarien a l'ocupació i un pèrdua de llocs de treball que fes que, per exemple, un dels dos membres de la parella quedès sense feina faria insostenible el manteniment de la hipoteca (en part, perquè els preus desorbitats de la vivenda han obligat a les famílies a asummir una situació d'endeutament extraordinariament elevada que no els permet l'estalvi d'un fons de reserva ni el luxe de reduïr els ingresos familiars). |
| La recuperació de la Borsa |
|
Un dels factors que expliquen les bombolles immobiliàris a nivell mundial (aquest és un fenòmen que afecta molts altres països: els EEUU, el Regne Unit, Alemania, França...) és l'esclatament de la bombolla tecnològica de fa uns anys. El capital va buscar refugi en mercats més segurs, com l'immobiliàri i, com a conseqüència, van afavorir la pujada desaforada dels preus del sector immobiliàri. Ara sembla que la situació és la contrària: la borsa recupera la rentabilitat mentres, daltra banda, augmenten els rumors de bombolla immobiliària. Quina pot ser la situació previsible? Que poc a poc el capital retorni a la borsa. Primer tranquilament, però si realment la bombolla esclata i, com passa en aquests casos, el pànic s'apodera dels inversors, el ritme de retorn pot accelerar-se vertiginosament (el preu de la vivenda es desplomaria encara més i el de la orsa tindria cada cop nes rentabilitts més altes). Aquest factor no és estructural, com o pot ser la marxa de l'economia i el tipus d'interès, que hi està relacionat. Però a diferència dels altres, és un factor "oportunista" que pot fer descontrolar la situació ràpidament. És, a més un factor poc manipulable pels actors interessats en evitar o contenir la bombolla. En resum, un factor molt perillòs. |
| La caiguda de la demanda |
|
En l'increment de preu d'un producte, a part de l'augment dels costos (en aquest cas, els costos de contrucció i el preu del sòl), també hi juga un paper important la llei de l'oferta i la demanda. Sembla ser que n dels factors que s'ha conjugat amb els altres per rovocar la bombolla immobiliària al nostre pais és l'augment de la demanda per part dels inmigrants i de la generació del baby boom, que amb 27-33 anys, han arribat a l'edat d'emancipció (dels temps que corren). Però un pic aquestes noves famílies van trobant casa, si la generació posterior és cada cop més petita, la demanda hauria de baixar. I si els pisos es venen lentament o no es venen, el preu acaba per baixar. Sembla ser que aquesta comença a ser la situació a dia d'avui. A l'anàlisi anterior es poden contraposar altres anàlisi (el pes de la inmigració, la quantitat de pisos buits que hi ha, les segones residències...). Però el que està clar és que la demanda no pot ser infinita. Per una raó ben senzilla: la gent és més o menys la mateixa (uns es moren, altres nèixen) i, tot i que elements socials com les segones residències o la divisió familiar provocada per les separacions/divorcis poden estirar el "xiclet", al final les vivendes necessàries no passen d'un cert nombre. Actualment a Catalunya ja hi ha més vivendes de les que es necessiten (moltes tancades, altres segones residències). Algun dia ja no s'en necesitaran gaires més. Potser aquest dia és avui i només l'especulació evita que aquesta situació aflori, mantenint un parc de vivendes desocupades que, com si fossin enciams en un hort, van generan renda. Si aquesta és la situació i el sector de la vivenda perd rendabilitat, aquest factor pot ser un agreujant més de la situació de sobrevaloració de la vivenda. |
| Els constructors, promotors i immobiliàries |
| Són, sens dubte uns dels principals interessats en que la bombolla no punxi. A diferència d'alguns grans inversors, que miraculosament venen els actius en els sectors un dia abans de què punxin les bombolles, el sector econòmic no pot reconvertir la seva activitat a, posem per cas, el negoci de la cria de cargols: hi ha tota una infraestructura creada que cal amortitzar. Les grans empreses constructores (el pes gros mai passa gana) poden sortir-se'n relativament bé d'aquestes situacions gràcies al bon costum, protegit i fomentat, casualment. per les nostres lleis, de subcontractar subcontractes, que subcontracten altres subcontractadors, fins a nivells de vertígen. Si la bombolla punxa el propietari de la grua, el que l'haurà de pagar tingui o no feina, serà un petit empresari o autònom. I els que també rebran la bofetada seran tots els professionals del sector: paletes, soldadors, etc. |
| El govern |
| El sector econòmic, que és un sector important en qualsevol economia, ha esdevingut encara més important en els temps de la bombolla i, juntament amb el turisme, és el pilar de l'economia catalana. Una crisi en aquest sector és una perspectiva horrorosa per qualsevol govern: per l'efecte directe en l'atur i, sobretot, per l'efecte domino que pot tenir en altres sectors econòmics que en depenen, el perill de desestabilització del sistema financer (com ja va passar al Japó), la fuga de capital inversor del pais... |
| L'opció defensada pel govern és una desacceleració de la pujada del preu de la vivenda, per permetre que la bombolla es desinfli suaument. Aquesta política sembla que s'estpa duent amb una certa rigorositat amb el nou govern estatal socialista, una prova d'això és la creació del Ministeri de la vivenda, l'incentivació del lloguer en comptes de la política piròmana anterior d'incentivar la compra. |
| Un altre punt a tenir molt en compte: el govern controla una part significativa dels mitjans de comunicació i també els organismes públics que difonen les dades relatives a la pujada o baixa dels preus de la vivenda. Què vol dir això? Que disposen de moltes eines per silenciar, de facto, certes informacions i, sobretot, anàlisis que no li son propicis. No cal que entrem en més detalls perquè els exemples d'aquest comportament, desgraciadament, són molt freqüents. |
| Els bancs i caixes |
| Els banquers, bona gent (a casa seva), acostumen a jugar
segur... Però en aquesta vida no hi ha res segur (si hi
hagués alguna cosa, els bancs la comprarien, sens dubte, per
arrendar-nos-la en còmodes terminis :-) ) Juntament amb els
notaris, el registre de la propietat, l'estat generador d'impostos, els
taxadors i tota la resta de la camarilla, viuen molt bé
amagant a la lletra minúscula comisions, clausules i altres
sorpreses amb les que ens deleixen. I les hipoteques són,
sens dubte, el seu negoci estrella...
Només tenen un malson: que un pis pel que un pobre hipotecat hagi encara de pagar 40 milions, tingui un preu de mercat de 30 milions. Per què, quanta gent coneixeu que vulgui passar-se 10 anys estalviant per fer més gros el botí de Santander? |
| Pel que respecta a la informació que ens fan llegir, sentir o veure, es procedent ressenyar que els bancs tenen una capacitat de influència en els mitjans de comunicació privats (la majoria al nostre pais) molt notable. A ningú li agrada perdre el finançament directe (publicitat), indirecte (en forma de participació en l'accionariat dels holdings de comunicació) o, si cal utilitzar mètodes més expeditius, tipus Caiga quien caiga, la feina... |
| Els ajuntaments |
| Amb aquell somriure profident els batlles parlen de lo putes que ho pasen per la manca de finançament, que no poden pagar la recollida d'escombreries, la llar d'infants municipals (ni que la regalessin, tu!), etc. Si a cap innocent li cau la llagrimenta, comprendrà que es necessari destroçar els paratges rurals, els boscos, la tranquilitat dels pobles on tothom es coneixia o fins i tot, l'estètica bonica que tenien molts dels nostres pobles ( Castellet, Port-lligat, etc. etc.). S'imposen els camps de golf (que com tothom sap consumeixen molt poca aigua i la gent del poble, a canvi, pot passar interminables caps de setmana d'oci), els polígons industrials i els nous barris. |
| Si som mal fiats, potser fins i tot dolentots, recordarem aquell germà del regidor que, casualment, era el propietari d'una de les empreses promotores de la zona a urbanitzar, aquell pobre pagès al que li van comprar la vinya que, casualment, cinc anys després estava inclosa al pla parcial i habia multiplicat per molt el preu... Quina injustícia pensar això dels servidors públics! Ja està bé! |
| Sigui blanc o sigui negre, els ajuntaments no estan gens interessats en que punxi la bombolla. Pels benpensants això significaria que no tindriem els serveis municipals que ens mereixem. Pel malpensats això significaria que els germans dels regidors i batlles haurien de buscar negocis menys lucratius. |
| Els inversors |
N'hi ha de dos menes:
|
| Els que ho són pertanyen probablement a
aquella subespècie caracteritzada per la
inteligència, la manca de valors ètics i una
quantitat important de capital.
Normalment el seu capital (que ve a ser la seva preocupació exclusiva) està segur. Són els que han venut les accions el dia abans del crack. No perden el temps llegint l'horòscop, ni els diners fent que els tirin les cartes, no us penseu, però tenen els diners suficients per obtenir una informació molt exhaustiva dels factors implicats en les seves inversions. Per tant no cal patir-hi, ells són els que es queden amb les nostres quartos i, en especial, amb els de la segona subespècie... A més, no en tenim a cap a la família :-) |
La segona subespècie, en el món de la bombolla
immobiliària, la podriem caricaturitzar així:
|
| El comú dels mortals... | ||
Hi ha dos subespècies de mortals:
|
||
| ||
|
