Arrel de la hipòtesi que The Economist ha plantejat per Espanya (que el preu dels pisos baixi un 30%) he fet el càlcul de quina pujada de preus compensaria aquesta baixada (es a dir, quan haurien d'haver pujat els preus perquè amb una baixada del 30% el comprador no hagués perdut ni guanyat).
Paràmetres d'una situació tipus:
- pis comprat fa 10 anys per 20 milions de pessetes
- inflacció anual mitjana: 4% (no he repassat l'estadística dels darrers 10 anys, però de memòria diria que ha rondat el 3-3,5% segons les dades del govern; i com que sempre he tingut la percepció, em sembla que fonamentada, que la inflacció real és superior a la calculada pel govern en base a les seves PRÒPIES fòrmules, he utilitzat aquest 4%, que no em sembla massa agossarat).
Resultat per un especulador:
Si aquest pis que es va comprar fa 10 anys no hagués ni pujat ni baixat el preu REAL, només tenint en compte l'augment del cost de la vida (inflacció), ara tindria un valor de 28,5 milions de pessetes.
Però com que hi ha bombolla immobiliària, el pis ara estava valorat en molt més, concretament posem en 40,7 milions en el moment àlgid de la bombolla. Això representava que si l'havia comprat un especulador, es pensava que havia guanyat un 103,5% Per desgràcia, per l'especulador, després de la baixada de preus del 30% resulta que en 10 any no ha guanyat (ni perdut) res, perquè l'ha tornat a vendre per 29,6 milions.
Resumint, una pujada del 111% es compensa amb només una baixada del 30%, en 10 anys. No ho sembla oi?
Pd.: queden fora de l'estudi les despeses financeres i d'altre naturalesa que l'especulador ha de fer front: impostos per la compra (7% aprox), interessos bancaris...
Resultat per una família que té el pis per viure-hi:
El resultats no son tant dolents, ni molt menys, perquè si la família no hagués comprat el pis hauria d'haver viscut de lloguer. Aquest lloguer, molt superficialment, podria haver representat uns 7 milions de pessetes. Aquest cèntims se'ls ha estalviat, comprat amb una altra família que en el seu moment no va comprar el pis.
Però al tanto! això és així perquè la família compradora va comprar el pis al començament de la pujada. Si una família el compra en el moment àlgid de la bombolla, tenint en compte que una baixa de preus del 30% en poc temps representa més de 10 milions de pessetes, i que en canvi l'estalvi respecte a un llogater de, posem per cas dos o tres anys enrera només li han permès estalviar-se un parell de milions en lloguer, aquesta segona família, la que ha comprat ara, si que perdria diners comparativament. La conclusió, bastant obvia, és que comprar quan els preus estan al màxim i abans de la bombolla, és un negoci horroròs.
Bookmark/Search this post with
Reenvia aquesta page
Comments
UNA MICA D´OPTIMISME
Ara també és moment de comprar.
Record en número d´hipoteques en el que va d´any.
Record en l´import de les hipoteques en lo que va d´any.
Record en numero de construccions.
Record (14% del total) en numero de vivendes adquirides pels nous residents.
Record en flexibilitat i numero d´anys per aconseguir quotes raonables per part de les entitats financeres.
Record en intenció de compra entre els joves (La vanguardia de dimenge) ja que es considera més barat "la compra" que el lloguer.
Record en numero de nous residents empadronats en 2006 (la majoria potencials clients a mig termini).
Record de creixement econòmic d´Espanya dins la zona euro.
Desgravacions fiscals a la compra, no en el lloguer.
Refduccions de itp (5%) per la compra als joves.
Voleu dir que pararà això?
No sé, no sé...JO PENSO QUE NO.
un optimista ben informat = un pesimista
Carai! estaria bé que citessis els fonts de tots aquests records, perquè relament son espectaculars :-p
També et volia comentar que l'augment de la flexibilitat que donen les entitats financeres és un símptoma de què ja han expremut tant la taronja, que només poden aspirar a extreure les darreres gotes...
Lo dels lloguers és veritat, estan pels núvols, però jo penso que si punxa la bombolla, baixaran per l'excès de pisos als que la gent voldrà treure un rendiment (en part obligats perquè han de pagar l'hipoteca). Avui he vist lloguers de 300 o 360€ per una habitació en un pis compartit: és una bestiesa.
D'altra banda lo del creixement de l'economia espanyola és com l'euribor. Abans estava en mínims històrics i era evident que l'únic que podia fer era mantenir-se o pujar (com està fent). Quan parlem d'operacions a llarg termini (com ho son els 20 o 30 anys d'una hipoteca) no es poden fer anàlisi de la coiuntura econòmica a 6 mesos vista. En aquesta línia, si consultes un article que acabo de penjar a la web sobre les prespectives econòmiques als EEUU o aquest altre del diari mexica La Jornada veuràs que hi ha possibilitats de crisi econòmica a curt termini. I has pensat com afectaria això la plusmarquista economia espanyola?
Per acabar, el teu començament "Ara també és moment de comprar" em sembla molt temerari. Jo no puc predir el futur, és a dir, si la bombolla punxarà o no. Però el que és evident és que hi ha molts números de que ho faci (he dit molts, no que sigui el més probable, al tanto!). Crec que en això hi podem estar d'acord (ho senyalen mitjans de prestigi com The Economist o el Wall Street Journal). I si això és així, vol dir que comprar ara és un esport de risc. Per tant el consell seria "si t'agraden les emocions fortes, compra't ara un pis". En el millor dels casos t'estalviaràs un lloguer però ni sommiis en que això sigui una inversió perquè l'època de les pujades ja és història. I en el pitjor dels escenaris, preparat a pagar, durant tota una vida, la teva temeritat...
Salut,
Joan
www.bombollaimmobiliaria.com
Joan www.bombollaimmobiliaria.com
si no hay links, me largo!
podries posar el link a l'article de The Economist!
enllacos
Ho pots llegir aquí:
http://www.economist.com/surveys/displayStory.cfm?story_id=1794873
"This survey will conclude that the latest housing boom has inflated bubbles in several countries, notably America, Australia, Britain, Ireland, the Netherlands and Spain. Within the next year or so those bubbles are likely to burst, leading to falls in average real house prices of 15-20% in America and 30% or more elsewhere over the next few years, in line with average price declines during past housing-market busts."
Ara bé, en aquest article pronostica l'esclat de la bombolla durant el 2003, i ja veieu... :-D
Un altre enllaç:
http://www.economist.com/finance/displayStory.cfm?story_id=4079027
En aquest altre enllaç parla de la pujada record dels preus als EEUU, però diu que a Espanya i UK encara está més sobrevaluada, la vivenda, un 50%
I altres:
http://www.globalagendamagazine.com/2006/Woodall.asp
Joan
www.bombollaimmobiliaria.com
Joan www.bombollaimmobiliaria.com
MALAMENT RAI, O NO!
Ajuntaments i especuladors, junts, han posat l'habitatge on no hauria d'haver estat mai, uns per finançar-se i els altres per forrar-se. Com el pecat fa forat tant uns, com els altres el tindran ben negre aquest forat.
Per contra els ajuntaments hauran de consolidar nous ingressos amb valor afegit i els especuladors s'hauran de guanyar la vida i prou. Si tot això serveix, perquè toquem, tots, de peus a terra i la justícia social passi per davant de l'especulació i de la perversió, ben vinguda sigui l'explosió de la bombolla immobiliària.
Joan.
Post new comment