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A raiz de la hipótesis que The Economist ha planteado para España (que el precio de los pisos baje un 30%) he hecho el cálculo de que subida de precios compensaria esta bjada (es decir, cuanto tendrían que haber subido los precios para que con una bajada del 30% el comprador no hubiese perdido ni ganado nada).

Parámetros de una situación tipo:

- piso comprado hace 10 años por 20 millones de pesetas

- inflación anual media: 4% (no he repasado la estadística de los últimos 10 años, pero de memoria diría que ha rondado el 3 - 3,5% según los datos del gobierno; y como siempre he tenido la percepción, creo que fundamentada, de que la inflación real es superior a la calculada por el gobierno en base a sus PROPIAS fórmulas, he utilizado este 4%, que no me parece tampoco demasiado excesivo).

Resultado para un especulador:

Si este piso que se compró hace 10 años no hubiese ni subido ni bajado el precio REAL, solo teniendo en cuenta el aumento del coste de la vida (inflación), ahora tendría un valor de 28,5 millones de pesetas.

Pero como hay una burbuja inmobiliaria, el piso ahora estaba valorado en mucho más, concretamente pongamos en 40,7 millones en el momento álgido de la burbuja. Esto representaba que si lo había comprado un especulador, creía que había ganado un 103,5% Por desgracia, para el especulador, después de la caida de precios del 30% resulta que en 10 años no ha ganado (ni perdido) nada, porque ha vuelto a vender el piso por 29,6 millones.

Resumiendo, una subida del 111% se compensa con solo una bajada del 30%, en 10 años. ¿Verdad que no lo parece?

Pd.: quedan fuera del estudio los gastos financieros y de otra naturaleza que el especulador ha de hacer frente: impuestos por la compra (7% aprox), intereses bancarios...

Resultado para una familia que tiene el piso para vivir en él:

Los resultados no son tan malos, ni mucho menos, porque si la familia no hubiese comprado el piso tendría que haber vivido en alquiler. Este alquiler, muy superficialmente, podría haber representado unos 7 millones de pesetas. Este es el dinero que se ha ahorrado, comporado con otra familia que en su momento no compró el piso y optó por alquilar.

Pero ¡cuidado! esto es así porque la familia compradora compró el piso al principio de la subida. Si una familia lo compra en el momento álgido de la burbuja, teniendo en cuenta que una bajada de precios del 30% en poco tiempo representa más de 10 millones de pesetas, y que en cambio el ahorro respecto a un arrendador de, pongamos por caso, dos o tres años atrás, solo le ha permitido ahorrarse dos millones en alquileres, esta segunda familia, la que ha comprado ahora, si que perdería dinero comparativamente. La conclusión, bastante obvia, es que comprar cuando los precios están en el máximo y antes de la burbuja, es un negocio horrendo.