| Los tipos de interés |
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Desde hace unos años los tipos de interés están en mínimos históricos. Por tanto la situación solo puede, o bién mantenerse o empeorar. Si hiciésemos un análisis a medio o largo plazo (las hipotecas son a 20 - 30 años vista), podriamos decir que esta es una variable no muy esperanzadora. Pero el enfoque del análisis referente a la burbuja inmobiliaria debe ser a corto plazo, porque es ahora cuando hay una situación de riesgo. Una subida a corto plazo de los tipos de interés tendría un efecto potenciador del riesgo de crack inmobiliario porque podría hacer insostenible las hipotecas que muchas familias hicieron al límite de sus posibilidades económicas. Nota: se debe recordar que el tipo de interés más usado, el Euribor, lo establece el banco central europeo, BCE. Esto significa que la coyuntura económica española no es la única a tener en cuenta por este organismo y, de hecho, los intereses alemanes y franceses probablamente marcan la pauta. Las consecuencias de esta pérdida de maniobrabilidad por parte del Estado pueden tener como consecuencia una subida de los tipos contraria a los intereses españoles si, por ejemplo, alemanes y franceses quieren controlar su inflacción, etc. |
| La marcha de la economia |
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También desde hace unos años, la situación económica española es muy buena: hay buenos índices de crecimiento, una mejora de la ocupación, etc. De la misma forma que los tipos de interés, la situación solo puede evolucionar en el mismo sentido o empeorar. Una mejora es posible, pero muy improbable en el panorama mundial actual (agotamiento de los carburantes, competencia industrial China, etc.). Las consecuencias de un enfriamiento de la economía probablemente afectarian a la ocupación. Y una pérdida de puestos de trabajo que hiciese que, por ejemplo, uno de los dos miembros de la pareja se quedase parado haría insostenible el mantenimiento de la hipoteca (en parte, porque los desorbitados precios de la vivienda han obligado a las familias a asumir una situación de endeudamiento extraordinariamente elevada que no les permite ahorrar un fondo de reserva para adversidades no les permite el lujo de reducir los ingresos familiares). |
| La recuperación de la Bolsa |
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Uno de los factores que explican la sincronización de la burbújas inmobiliarias a nivel mundial (EEUU, Reino Unido, Alemania, Francia...) es el estallido de la burbuja tecnológica de hace unos años. El capital busca refugio en valores más seguros, como el inmobiliario, y en consecuencia, favorece la subida desaforada de los precios en el sector inmobiliario. Ahora parece que la situación es la contraria: la bolsa recupera la rentabilidad mientras que, por otro lado, aumentan los rumores de burbuja inmobiliaria. ¿Cuál puede ser el escenario previsible? Que el capital vaya retonando a la bolsa. Primero tranquilamente, pero si realmente la burbuja estalla y, como pasa en estos casos, el pánico se apodera de los inversores, el ritmo de retorno puede acelerarse vertiginosamente (el precio de la vivienda se desplomaria aún más y la bolsa tendría cada vez unas rentabilidades más altas). Este factor no es estructural, como puede serlo la marcha de la economia y el tipo de interés, és un factor "oportunista, que puede descontrolar la ituación rápidamente. Es, además, un factor poco manipulable por los actores interesados en evitar o contener el estallido de la búrbuja. Es, en resumen, un factor muy peligroso. |
| La caida de la demanda |
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En el incremento del precio de un producto, a parte del aumento de los costes (en este caso, los costes de construcción y el precio del suelo), también juega un papel importante la ley de la oferta y la demanda. Parece ser que uno de los factores que se ha conjugado con los otros para provocar la burbuja inmobiliaria en nuestro pais es el aumento de la demanda por parte de los inmigrantes y de la generación del baby boom, que con 27-33 años, han llegado a la edad de la emancipación. Pero una vez estas familias van encontrando su vivienda, si la generación posterior es cada vez menor, la demanda debería bajar. Esta parece ser la situación de hoy en dia. En el análisis posterior se pueden contraponer otros análisis (el peso de la inmigración, la cantidad de pisos vacios, las segundas residencias...). Pero el que está claro es que la demanda de bien tan poco perecedero como lo es la vivienda, no puede ser infinita. Por una razón bien sencilla: la gente es más o menos la misma (unos se mueren, otros nacen) y, aunque hay elementos sociales como las segundas residencias o la división familiar provocada por las separaciones / divorcios pueden estirar el chicle, al final las viviendas necesarias no pasan de una cierta cantidad. Actualmente en españa ya hay más viviendas de las que se necesitan (muchas cerradas, otras como segundas residencias). Algún dia ya no se necesitarán muchas más. Tal vez ese dia sea hoy y solo la especulación evita que esta situación aflore, manteniendo un parque de viviendas desocupadas que, como si fuesen lechugas en un huerto, van generando renta. Si esta es la situación y el sector de la vivienda pierde rentabilidad, este factor puede ser un agravante más de la situación de sobrevaloración de la vivienda. |
| Los constructores, promotores y immobiliarias |
| Son, sin lugar a dudas, unos de los principales interesados en que la burbuja no pinche. A diferencia de de algunos grandes inversores, que miraculosamente venden sus activos un dia antes de que pinchen las burbujas, el sector económico no puede reconvertir su actividad a, pongamos por caso, el negocio de la cria del caracol: hay toda una infraestructura creada que se debe amortizar. Las grandes empresas contructoras (el pez grande nunca pasa hambre) pueden escapar relativamente bien de estas situaciones gracias a la buena costumbre, casualmente protegida y fomentada por nuestras leyes, de subcontratar subcontratas, que subcontratan otras subcontratas, hasta niveles de vértigo. Si la burbuja pincha el propietario de la grua, el que la tendrá que pagar haya o no trabajo, será un pequeño empresario o autónomo. Y los que también recibirán la bofetada serán todos los profesionales del sector: albañiles, soldadores, etc. |
| El gobierno |
| El sector de la construcción, que es un sector importante en cualquier economía, es aún más importante en tiempos de burbuja inmobiliaria y, junto con el turismo, es el pilar de la economía española. Una crisis en este sector es una prespectiva horrorosa para cualquier gobierno: por el efecto directo del desempleo y, sobre todo, por el efecto domino que puede tener en otros sectores económicos que dependen de él. Así como por el peligro de desestabilización del sistema financiero (como ya pasó en el Japón), la fuga de capital inversor del pais, etc. |
| La opción defendida por el gobierno es una desaceleración de la subida del precio de la vivienda, para permitir que la burbuja se desinche suavemente. Esta política parece que está siendo fomentada con una cierta rigurosidad con el nuevo gobierno socialista; una prueba de ésto es la creación del Ministerio de la Vivienda, la incentivación del alquiler en vez de la política pirómana anterior de incentivar la compra. |
| Otro punto a tener muy en cuenta: el gobierno controla una parte significativa de los medios de comunicación; y también a los organismos públicos que difunden los datos relativos a la subida o bajada de los precios de la vivienda. ¿Qué quiere decir esto? Que disponen de muchas herramientas para silenciar, de facto, ciertas informaciones y, sobre todo, análisis que no le son propicios. No hace falta que entremos en más detalles porque los ejemplos de este comportamiento, desgraciadamente, son muy frecuentes. |
| Los bancos y las cajas |
| Los banqueros, buena gente (en su casa), acostumbran a jugar seguro...
Pero en esta vida no hay nada seguro (si hubiese algo, los bancos la comprarian, sin duda,
para alquilarnola en cómodos plazos :-) ) Junto con los notarios, el registro de la
propiedad, el estado generador de impuestos, los tasadores y todo el resto de la camarilla, viven
muy bien; escondiendo en la letra minúscula comisiones, claúsulas y otras sorpresas con las
que nos deleitan. Y las hipotecas son sin duda su negocio estrella...
Solo tienen una pesadilla: que un piso por el que un pobre hipotecado tenga aún que pagar 40 millones, tenga un precio en el mercado de 30 millones. Porqué, ¿cuanta gente conoceis que quiera pasarse 10 años ahorrando para hacer más grande el botín de Santander? |
| Por lo que respeta a la información que nos dan a leer, oir o ver, procede señalar que los bancos tienen una capacidad de influencia en los medios de comunicación privados (la mayoria en nuestro pais) muy notable. A nadie le gusta perder la financiación directa (publicidad), indirecta (en forma de participación en el accionariado de los holdings de comunicación) o, si es necesario utilizar métodos más expeditivos, tipo Caiga quien caiga, el puesto de trabajo de los profesionales... |
| Los ayuntamientos |
| Con esa sonrisa Profident los alcaldes hablan de lo putas que lo pasan por la falta de financiación, que no pueden pagar la recogida de la basura, la guardería municipal (ni que fuera gratis tu!!), etc. Si a algún inocente le cae la lagrimilla, comprenderá que es necesario destrozar los paisajes rurales, los bosques, la tranquilidad de los pueblos en los que todo el mundo se conocía o, incluso, la preciosa estética que tenían muchos de nuestros pueblos (Castellet, Port-lligat, etc. etc.). Se imponen los campos de golf (que como todo el mundo sabe consumen poca agua y la gente del pueblo, a cambio, puede pasar interminables fines de semana de ocio), los polígonos industriales y los nuevos barrios. |
| Si somos desconfiados, tal vez incluso malévolos, recoprdaremos aquel hermano del concejal que, casualmente, era el propietario de una de las empresas promotoras de la zona a urbanizar, aquel pobre agricultor al que le compraron el campo que, casualmente, cinco años más tarde, estaba incluido en el Plan Parcial y había multiplicado por mucho su precio... ¡Que injusticia pensar esto de los servidores públicos! ¡Ya está bien! |
| Sea blanco o sea negro los ayuntamientos no están para nada interesados en que pinche la burbuja. Para los bienpensantes ésto conllevaría la imposibilidad de sostener los servicios municipales que nos merecemos. Para los malpensados ésto significaría que los hermanos de los concejales y alcaldes deberían buscar negocios menos lucrativos. |
| Los inversores |
Los hay de dos tipos:
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Los que lo son pertenecen probablemente a aquella subespecie caracterizada
por la inteligencia, la falta de valores éticos y
una cantidad importante de capital.
Normalmente su capital (que viene a ser su preocuipación exclusiva) está seguro. Son los que han vendido las acciones el dia antes del crack. No pierden el tiempo leyendo el horóscopo, ni el dinero haciendo que les tiren las cartas, no vayais a pensar, tienen el dinero suficiente para obtener una información muy exahustiva de los factores implicados en sus inversiones. Por tanto no hace falta preocuparse, ellos son los que se quedan con nuestro dinero y, en especial, con los de la segunda subespecie... Además no tenemos a ninguno en nuestra familia :-) |
La segunda subespecie, en el mundo de la burbuja inmobiliaria, la podríamos caricaturizar así:
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| El común de los mortales... | ||
Hay dos subespecies de mortales:
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